「公設比」多少才合理？

【文/馮先勉攝影/邱添榮】

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察院在二○○九年九月就房地產「虛坪」對內政部提案糾正，隨後消保會決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋。但對於問題的核心──公共設施到底應該有多少才合理？仍無具體的標準，投資人要如何判斷呢？

針對公共設施到底應該有多少才合理？以下五點投資人不可不知：

1.公設比高，虛坪不一定會多
一幢建築應該有多少公共設施？相信不論問到那一位建築大師，他都無法回答！就以住宅社區為例，需不需要有一個大的門廳？有些購屋者認為不要門廳，甚至連管理員都不要；相反地，也有些購屋者認為要一個大的門廳，因為一方面它可以提昇建築物的價值，另一方面也可提供訪客一個舒適的緩衝空間。

許多人常將「公共設施」誤認為是用不到的「虛坪」，但什麼是「虛坪」？通常指的是不具實際使用效益的設施。大門廳是不是「虛坪」？這個問題就和「一間旅館要不要有大的門廳？」相彷彿，一星級的旅館（one star hotel）以及最高水準的約會旅館（love motel）為了節省空間，都可以不要門廳；但四、五星級的觀光旅館，不但要有大的門廳，甚至還會有極大面積的餐飲空間！所以門廳的大小自然應由市場機制來決定，讓消費者可自由選擇。

因此，如果硬要規定「建築物」的門廳應該要有多大？是會貽笑大方的。

此外，一般人對「公設比」的認知是公共設施佔全數坪數的比例，但大部分發表議論的人，對於公設比的計算公式，並沒有一致性的看法，通常對於公設比的計算公式，大約可以分為兩種：一種是公設比為公共設施／（主建物＋附屬建物）；另一種是公設比為公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）。如果採用公式不同，即使「公設比」相同，其公設面積，也會有很大的差異。

大部分的人並不知道，在「產權登記」實務上，同樣性質的空間是可以有許多種登記方法的，就以最單純的「主建物」為例，許多人必然會以為只有各戶大門之內的「室內」居住面積，才可登記為「主建物」，事實上並非如此，例如各戶大門外的「梯廳」，一般人一定會認為是「公共設施」，但如果確實為「專用」，依然可以登記為「主建物」；又例如地下室的停車空間，一般人一定會認為是「公共設施」，甚至連「公共設施」都不是（是屬於「停車位」面積），但令人驚訝的是，如果確實為「專用」，也可以登記為「主建物」。

所以，當同一種空間既可以登記為「主建物」、又可以登記為「公共設施」、甚至還可能連「公共設施」都不能登記，自然造成「公設比」計算的混亂，所以實務上常會發生「公設比」高，但虛坪卻不高；同樣地，也會有「公設比」不高，但虛坪卻很多的情況。

我們不希望所有的建築物都蓋得像國宅，希望建築物的設計要能跟得上國際化的腳步，卻反其道而行的希望規定一個僵化的公設比例，這基本上就是一種「退化」！

如果將北京的「鳥巢」與「水立方」、杜拜的「帆船旅館」，甚至台北市立美術館拿來「產權登記」，相信光是對於「主建物」、「附屬建物」與「公共設施」的認定，就會鬧出許多笑話，更不要說去檢討它們的「虛坪」有多少了。

2.公設比低，公設不一定會少
一般外行人一定會以為公設比低，公共設施就一定會比較少，事實上並非如此，最好的例子是雨遮對公設比的影響。

「雨遮」，顧名思義是用來擋雨的，現代建築，尤其是商業建築，為了強調其設計的簡潔、俐落與光線的引入，較少用到雨遮，所以窗戶幾乎多和外牆緊貼，甚至還有凸出外牆的窗戶設計，類似的設計常發生二種問題：一是漏水；二是裂縫，尤其台灣位於地震帶上，每年大大小小地震無數，不斷搖晃的結果，尤其是在窗邊，極易發生漏水的現象。

防水最有效的方法就是阻絕與水的接觸，而雨遮就扮演了這個角色，因此，政府有了在窗邊可以不超過1公尺雨遮的設計規定，這一公尺的雨遮是否需要？是否有用（虛坪）？就成為見仁見智的問題了。

如果認為它有用，因為雨遮的面積可佔到「主建物」的百分之五到百分之二十，其變化與差異之大，對公設比的影響自然極大。

雨遮對「公設比」有什麼影響呢？就產權登記而言，雨遮是屬於「附屬建物」，是在分母，所以雨遮愈多，反而會使公設比大幅降低。

舉例而言，如果有一戶總坪數五十坪的房屋，其公共設施有十五坪，所以其公設比為百分之三十（十五五十），但當增做十坪雨遮後，其不但總坪數增加了（五十坪變六十坪），公設比卻反而會降低到百分之二十五（十五六十），所以多做雨遮，不但可以增加銷售坪數，還可以降低「公設比」。這反而會成為許多建案用「公設比」誤導購屋者的機會。

因此，購屋者如果過份迷信低公設比，反而會讓自己吃大虧，所以一定要知道，公設比低，並不代表公設一定會少。

3.公設比低，房價不一定會低
隨著房價的高漲，「公共設施」似乎成了毒蛇猛獸，許多外行人總有一個錯誤的認識，認為如果「公共設施」少了，房價就會受到壓抑。事實上公共設施和房價幾乎沒有固定的關係！

房價是反映房屋的價值，市場價格主要是受「供需」而非「成本」的影響，而價值的最主要影響因素是「區位」與「稀有性」，當一個建案具有好的區位與稀有性，不論其公設比的高低，其價格仍然是該漲就一定會漲（一隻看不見手的威力）；相對地，當區位與稀有性處於不利的地位，不論其公設比有多低（例如林口、三芝與淡水的公寓），其價格不會漲就是不會漲。

在都市地區，由於附近商業氣息與生活機能良好，往往在步行距離之內就有許多的健身房、俱樂部，甚至商店、百貨公司，公共設施對這些建案反而是多餘的。

根據調查，即使是台北市豪宅級住戶，也多認為只有健身房和游泳池是必要的設施，其他的設施都屬多餘，甚至有愈來愈多的住戶認為，連游泳池都屬多餘。

在這種情況下，當我們要求將公共設施減少，房價會降低嗎？答案是不但不會使房屋總價受到影響，反而會使每坪單價更加提高。

以國外的例子，在市中心的高級公寓（apartment），例如美國紐約中央公園旁邊的公寓，幾乎沒有什麼設施，但其價格仍然居高不下，每坪單價還是屢創新高。

所以主張公設比低了，房價就會受到控制的簡單思維，顯然是不切實際的。

不幸的是，受影響的反而是在郊區的房屋，目前有許多標榜房價便宜的郊區房屋，往往利用大量的公共設施包裝，以吸引購屋者，並同時降低其單價。但如果大量減少公共設施後，其土地及建築成本仍然要反映到其房價之上，於是乎房屋總價必然還是無法降低。

這種吸引力降低（公共設施減少），房屋單價卻反而必須提高（反映成本）的現象，自然會對銷售產生極大的阻力，這些地區的空屋率一定還會提高。不但會使得資源更加浪費（空屋），還會賠上許多有理想在郊區造鎮建商的表現機會，與嚴重打擊郊區人民居住品質的提昇。

建商為什麼要多蓋公共設施呢？完全是因為土地原料價格不斷上漲！如果所蓋坪數太少，就會導致血本無歸！政府不針對問題本質『土地原料價格不斷上漲』研究解決方案，反而一味的增加建商的負擔，而迫使其轉嫁到購屋者的身上（提高房價），這種打著希望房價下跌的旗幟，卻採取會使房價上漲的「方法」，實在是一種「清官誤國」的最佳範例。也是台灣投資環境一直無法讓國際性企業安心，並成為邁向國際化的一種障礙。

在全世界，政府如果希望房價穩定，要處理的是「土地投機」問題（平均地權理論），而不是「房屋」問題，更不是「公共設施」問題。更重要的是，全世界政府如果希望穩定房價，對於土地開發商多是給予支持（以增加房屋供給），而非打擊。

4.公設比高，建商不一定會賺得多

許多人以為公設比愈高，建商一定可以賺得愈多。這種錯誤觀念，從地下室「公共設施」的分析，最容易瞭解。例如許多人以為地下室停車位蓋得愈多，建商可以賺的愈多，實情真是如此嗎？依據估價師的公正估算，通常地下室「平面停車位」的建物面積約從十二坪至十五坪，而目前台北市高級房屋的造價，每坪都要在十五萬元以上，兩者相乘，每個停車位的建築成本就接近了二百二十五萬元，這還不包括該車位所應分攤的土地成本、銷售佣金與建商利潤，可是在許多地方，每個停車位可能還賣不到二百二十五萬元。

所以，對於建商而言，挖地下室蓋停車位是賠錢的事情，尤其是台北市極難有大面積的土地，這反映在地下室的情況是：一方面，停車位不會有太好的停車效率，也就是說每個停車位的實際坪數可能還會增加（有高到十八坪的）；另一方面，如果要增加停車位，就必須不斷地向地底開挖，所以地下室挖到四層、五層，甚至到七層的情況愈來愈多。

挖得愈深，不但代表風險愈大，也代表了造價愈高，工期愈長；但不幸的是，愈深的停車位價格反而愈不容易賣高。

在這種情況下，如果純以「成本」考量，當然不會有建商願意多蓋停車位，所以政府就規定了所謂「法定車位」數量；規定每個建案「至少」要蓋多少停車位，而且不但要有汽車停車位，還要有更大數量的機車停車位。

如果沒有這項規定，相信許多建商都會大幅減少興建停車位，最好的例子是小套房建案，因小套房對停車位的需求是不高的，所以許多建商只挖一層地下室，有的甚至不挖地下室，以停車塔的方式應付規定。

如果政府沒有規定「法定車位」，老百姓的車子（汽車及機車）要停在什麼地方呢？只好停到馬路上！所以，都市裡所有的道路，不論是紅線、黃線，還是消防通道，都被汽機車所停滿，政府不斷地花錢開闢道路，結果是大部分都成了停車場。

在這種背景之下，政府除了「法定車位」還提出了「獎勵增設」停車位的辦法；只要建商多蓋停車位，就可以多蓋些房屋，以彌補其成本的損失，希望透過建商幫忙，各建案可以自給充足，甚至可紓解公共停車位不足的問題，自然也就可以減少道路成為停車場的現象。

對於建商而言，這只不過是一種花錢買容積的行為，事實上，許多「增設」的停車位是賣不出去的，高水準的建案，居民不允許有外賣車位；水準不高的建案，增設車位也賣不掉！也正是因為這種原因，現在許多建商已經不再採用此一獎勵辦法，他們寧願採用別的更有效率的方法（如容積移轉）來增加容積。

尤其是目前政府已經著手研擬，可以用錢購買容積的辦法，未來，相信會採用以「獎勵車位」換取容積的建案會愈來愈少。

經過四十多年的發展，台灣的建商已經成為標準加工業，他們用高價買入土地，然後，發包給營造廠，賺取合理的利潤。所以，當市場景氣的時候，土地價格不斷上漲，他們也是受害者！一方面，對於新的土地原料必須用極高的代價購買，如果賣不掉，就可能倒閉；另一方面，當將土地加工完出售後，雖然在帳面上看似賺了些錢，但他們再也無法以原來的價格買到相同區位與品質的土地（破地理論），所以也必然會走上加工業的宿命，不斷增加成本的投入，直到有一天因無法承擔風險而退出。

而在上述的經濟活動中，誰獲得最大的利益呢？有二種人：一是地主，他們什麼也不必做，只要將土地放著等待，等到有一天土地價值高了，即可出售獲利（這才是清官們真正應該關心的問題）；另一種人是購屋者，當景氣來臨房地產價格漲了，是房屋擁有者獲得增值的利益。

建設公司還是只能得到加工的利益，這種現象在股票市場中看得最清楚，建商（營建業）即使獲利能力（EPS）表現再好，其股票價格卻永遠無法追得上資產股（地主），就是在反映這種現象。

5.區位、商品不同，公設比必然不同
在實務上，由於「公共設施」是用來提昇整體居住品質的，所以隨著區位與商品的不同，其公設比自然就會不同，也應該不同。

舉例而言，在台北縣（餘屋最多）的許多地方，為了要吸引購屋者的興趣，所以必須採用價格策略，打出所謂「一字頭」的購屋機會（每坪房價不到二十萬元）；這些個案為了吸引購屋者的目光，必須提供數量多且面積大的公共設施，可是為了使公設比看起來仍在合理範圍之內，就必須將戶數儘量增加（戶數愈多，相對公設比較低）──造鎮。

社區愈大，房屋愈多，雖然公設比相對會較低，可是就投資的角度而言，愈大社區的住宅，其房屋增值潛力通常愈低，這種只以低公設比誤導購屋者的行為，常常成為「套牢」購屋者的一種「工具」。也會造成許多設施投資的浪費（C地段A產品）。

大家想想，如果全台灣的建案「公設比」都降到百分之十後，會有什麼情況發生呢？

對於市中心的房屋，並無影響（容易轉嫁），可是對於郊區（尤其是台北縣、桃園縣的大量建案）影響就不得了了，因為一方面百分之十的公共設施，它們就無法再提供大量的游泳池、三溫暖、健身房、乒乓球室、羽球館、籃球館、橋棋室、書法室、公共廚房……在缺乏這些設施的包裝後，一個普通的郊區公寓，會吸引購屋者的目光嗎？

買不起高價房屋的人，居住品質會得以改善嗎？

公共設施對居住品質的影響，在套房建案上也可以看得清楚，一般而言，坪數愈小的住宅（室內太小），更需要倚賴公共設施（例如旅館），如果減少了公共設施，愈小坪數的住宅，愈容易變成類似四、五十年前香港鳥籠式的公共房屋，人民的居住品質至少會退步四十年。

一幢建築物的價值是室內面積影響多些？是室外空間影響多些？還是外觀立面影響多些？

相信即使是建築大師，也都很難定出明確的標準，因為建築是一體的，不論是室內、走道、陽台、梯廳、外觀、屋頂、門廳，甚至地下停車空間，對於建築物的價值都會有一定的貢獻，而且其貢獻度的大小尚屬見仁見智的問題。

如果要硬將建築物區分出幾種「產權面積」，然後，還認為應該要分別訂價，這種思維就像「覺得」雙B汽車太貴，而要求廠商將座椅、輪胎、外殼、方向盤，分開訂價，認為如此一來，汽車價格就會受到抑制，人民就都可以買得起雙B汽車，這種作法必然會成為國際笑話，其結果不但無法抑制房價，反而會再一次的扼殺建築設計國際化的機會。

對台灣的房屋而言，由傳統公寓升級到大樓，再升級到有豐富公共設施的大樓，才是讓中產階級能有更多選擇的機會，也才是可以提昇其生活品質的機會！但是，如果遇到頭腦簡單的清官，以為將公設比壓低，虛坪就會減少，房價就會下跌，就可以讓更多人民買得起房屋，與住得到高品質的房屋，就只能怪自己生不逢時了。

對投資人而言，要真正了解的是，千萬不要迷信「公設比」，要選擇能夠依「區位」與「稀有性」正確配置公共設施面積與種類的房屋，才是真正會增值的房屋，祝大家投資順利。