聰明資金,已悄悄退場

‧本文由 謝瓊玉 分享 ‧ 2010-12-13 ‧ 顯示 2,824 次 ‧ 轉寄 2 次 ‧ 短評 1 篇 ‧
<經濟人語>買在泡沫蔓延時 (葉家興)
 
2010年12月06日蘋果日報
 
為了打壓熱錢炒樓,港府今年曾經先後五度出招。然而真正發揮功效、被業內人士稱為辣招的措施,當屬上月中推出的額外印花稅:購房半年內轉賣,需額外付15%的交易稅;半年至一年內脫手,額外交易稅為10%;一至兩年內脫手,額外交易稅也要5%。
 
香港房地產炒作風氣熾烈,1997年泡沫爆破之後,整體房價指數跌幅曾超過六成。不過新一輪炒風在金融海嘯過後沒多久開始,一年半載之內,房價瘋狂上漲,直逼當年的泡沫價。由於薪資不如當年,因此房價所得比的痛苦指數早已破表。

港府提高炒賣成本

在美國經濟復甦遙遙無期,零利率可能仍將持續的鼓舞下,香港炒家「摸貨」尋求「即日鮮」獲利的消息時有所聞。「摸貨」指買家簽訂買賣合約後,尚未正式成交就委託地產代理轉手出售。因此,上午280萬(港幣,下同)買進的樓,下午可能就找到新買家,以300萬轉手,當日獲利20萬。這種把房屋當股票炒的香港特色,導致中產階級、專業人士、年輕夫妻買樓困難,民怨紛起。炒股也許影響不了其他人,炒樓卻加重年輕人成家立業的負荷。
 
以史為鏡,房價一旦再次泡沫化,只會在爆破時製造更多的「負資產」家庭。因此,港府的新措施重拳提高短期炒賣的成本,以前述「摸貨」「即日鮮」為例,原本20萬的獲利,由於15%的額外印花稅(45萬),反而變成淨賠25萬,勢必壓縮短炒獲利空間。
 
財政司長還信誓旦旦,絕不會坐視泡沫形成而不管,並且強調「必要時再出招」。突然的重拳,讓炒家們措手不及。在短炒前景黯淡之下,許多投資客選擇違約,寧可賠定金,也不願長抱不會漲價的樓。

北角半山一個豪宅屋苑單位,原本連車位以639萬成交,但港府下重藥後,買家最終在買賣合約簽訂時缺席,寧可放棄40萬的定金和佣金,也不想住進負資產的「套房」。港府吸取上一波地產泡沫的教訓,選擇在新泡沫形成前出辣招,倒楣的是原以為可以在泡沫中獲利,卻是接了最後一棒的投機客。
 
其實除了香港房地產之外,放眼全球,當前低利率、低收益的環境,正是投機狂熱滋生、醞釀、蔓延的完美溫床。價格不斷上漲,自然會吸引新的買家,一直到泡沫爆破,最後一批投機客慘賠,泡沫遊戲才會結束。
 
1990年爆破的日本地產泡沫、2000年爆破的科網股泡沫,在爆破之前都有很長一段甜美投資報酬的時光,當聰明資金逐漸退場,接手買到貴貨的都是處於資訊下游的平民老百姓。

上個月出版的美國《財星》雜誌中一篇「找出當前的投資泡沫」的文章,詳細論述眼下許多所謂的投資避風港,其實正是泡沫過多的投資領域,文中明確點出其中五個最具嫌疑的泡沫,包括黃金、棉花、頁岩企業股票、美國國債以及中國經濟。
 
聰明資金悄悄退場

這些投資標的都已經出現長期漲勢,也吸引大批販夫走卒加入炒賣的行列,但聰明資金卻已悄然部署離開的腳步。一旦離場訊號響起,蜂擁而出的賣單,會讓最後進場的「最大傻瓜」住進非常漫長的套房之中,一如20年前買進三商銀股票、或10年前買進美國科網股的投資者一般。投資獲利的關鍵永遠在時機。
 
買在泡沫未起前,泡沫會帶你上天堂;買在泡沫蔓延時,泡沫只會讓你住套房。香港眾多損失違約金的樓市投機客,寧可壯士斷腕也不願住套房。因為一旦住進套房,可能就是天長地久住套房,再難有解套之日。 
 
作者為香港中文大學財務系副教授
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m LOUIS  於 2010-12-13 12:03:21 說
台灣若用這一招,不知道小弟我有沒有機會自己買房阿!!
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