全球房顧股王被客戶逼來台北買商辦
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2007-07-07 ‧
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短評 5 篇
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租金落後韓星中、投資收益率又高於日本
國際私募基金、壽險資金分頭並進台北商用不動產，冷了四、五年的商辦價格反彈走高，大面積商業用地成交價屢創新高，這一波好景是否熱過頭？能持續到幾時？
文●劉哲綸
六天之內，台北市土地交易價格連創新高！
四月十三日，力麒建設以每坪二百九十一萬元天價，標下北市牯嶺街、廈門街口近千坪土地，高出底價六成八，刷新台北市區域住商用地交易天價紀錄。
六天後，皇翔建設以每坪三百八十八萬元新天價，標下台北市承德路與市民大道交叉口，原台汽客運北站的一千三百七十五坪商業區土地，以價格接近底價兩倍，不但創下大同區地價成交紀錄，並且再創北市地價交易新紀錄。
短短不到一週，北市地價頻創歷史新高，很多人質疑，建商高價購地，將來怎麼賺得回來？北市不動產交易可能已經熱過頭，追高小心套牢！
但是，看在外資眼裡，答案卻是恰恰相反。
「如果房地產像股市，我給台北不動產市場現在的評等，是加碼買進（overweight）」講這話的，是第一太平洋戴維斯（Savills）國際不動產顧問亞太區執行長麥家洛（Robert McKellar）。
看好台北商辦，外資不僅嘴巴上說，還用行動表態。四月二十五日，里昂證券宣布投資七十億元，打造內湖A級辦公大樓「亞太經貿廣場」，一舉創下外資在台不動產投資金額紀錄。
相對便宜：低利兼報酬穩定 亞洲只剩日本和台灣
麥家洛所代表的第一太平洋戴維斯，是目前全球不動產顧問公司中的股王。在倫敦證交所掛牌的第一太平洋股票，每股要價六百七十三英鎊（約合新台幣四萬四千七百元）。十三年前，這家外商不動產曾因看壞台灣不動產而撤離，如今，在台北房市從谷底反彈三年後，於四月十八日重新設立台灣分公司，再戰台灣不動產市場。
此時重返台灣市場，因為麥家洛看到了一股龐大國際私募基金，正往亞洲移動。據他估計，市場上有五十億至七十五億美元（約合新台幣一千六百至二千五百億元）資金正在搜獵亞洲不動產，台灣正是被國際資金認為最便宜的地區之一。
「我們是被國際客戶逼著到台灣來的，」坐在君悅飯店二十二樓，麥家洛指著窗外大樓說，這些國際私募基金的資金成本相當便宜，利率只有不到二％，而台北商用不動產在亞洲市場，相較於中國、越南等地，資訊透明度高，投資收益率並達五％，此刻投資，還有穩定的利差，因此讓台北被國際私募基金熱錢相中。
麥家洛解釋，國際私募基金熱錢靈敏的嗅覺，早已從不動產漲高的東南亞地區，轉戰到市場透明、價值又被低估的台灣。這些國際熱錢最重要的觀察指標，就是商用不動產的租金報酬率。
全球第一大國際不動產顧問公司世邦魏理仕（CBRE，CB Richard Ellis）去年底的調查報告顯示，以每年每平方英尺的辦公室租金來算，全世界最貴的三個城市，分別是倫敦、東京和香港。台北辦公室租金排名，遠遠落後南韓首爾（十六名）、新加坡（三十七名）及上海（四十二名），排到第五十二名。「有落後補漲的期待，遠景仍然看好。」世邦魏理仕台灣區總經理雲惟鴻如此說。
放眼亞洲，目前具有低利誘因、並兼具穩定報酬的，也只剩下日本和台灣兩個市場。根據世邦魏理仕的投資調查，日本商用不動產投資收益率，目前約在三％到三•五％，相較之下，有四％到五％報酬水準的台北，自然受到私募基金青睞。
不僅國際私募基金熱錢看上台灣，擁有大筆現金的壽險業者，也在催化台灣商用不動產的反彈行情。
手握六千億元現金的ING安泰人壽，去年開始加碼台灣不動產標的，未來還有兩百億銀彈準備進場。一位ING安泰人壽高層指出，亞洲市場正在崛起，已成為歐美資金不得不布局的區域，加上台灣不動產相對便宜，即使ING安泰以三十億元在四月中買下桃園敏盛醫院，這個價碼比去年評估時增加了一五％，但租金報酬率仍在六％以上，是筆相當划算的交易。
「國際資本，加上壽險業資本，大幅度投入商辦市場，讓台北的辦公大樓市場走出四、五年的冷卻期，商辦售價正在反彈走高。」雲惟鴻分析，建商競標台北市區稀有的大面積精華地，引爆豪宅搶建風潮，連帶使得商辦市場被豪宅競標風帶動，隨著土地成本被墊高，商用不動產售價也跟著水漲船高。
今年第一季，信義房屋買下位於信義計畫區的國巨金融大樓，成交價創下每坪新台幣八十萬元的商用不動產新天價。不過，相較於海峽對岸的北京，因為奧運商機，讓北京的商用不動產需求暢旺，但Ａ級辦公大樓售價也不過一坪新台幣四十五萬元。因此，眼見台北辦公大樓交易價格彈升，敢於看好的人卻不多。
供給緩慢：新建物釋出有限 還有三年反彈行情
從市場供需的基本面分析，世邦魏理仕調查，目前台北A級辦公大樓市場，在需求持續活絡下，辦公商圈平均空置率維持在一○％以下。這顯示，短期內，區位好、品質佳的A級辦公大樓，仍是供不應求。
雲惟鴻分析，二○○八年到二○一○年，包含信義計畫區內的新建大樓，會有至少十三萬坪辦公大樓供給釋出，屆時，反彈行情可能會告一段落。但以過去七年，A級辦公大樓平均一年兩萬坪的消化速度看，扣除企業拿回一半面積自用，剩下六萬多坪的商辦，只需兩年多就能消化完畢，屆時千坪以上的大面積辦公大樓，又將是物以稀為貴。
租金看漲：一○一帶頭 上調空間還有五到一○％
從國際資金角度看，台北市土地面積有限，商辦供給增加緩慢，這才是推升租金能夠走高的最重要因素。「就短期投資角度，商用不動產售價還有一○％成長空間。」第一太平洋戴維斯台灣區總經理朱幸兒預估，在台北商辦新供給大量出現前，市場還有熱鬧可期。
前台北市Ａ級辦公大樓的平均租金，約在每月每坪二千三百元左右，但位在一級戰區信義區的台北一○一大樓，近半年來租金卻屢破新高，目前已創下每個月每坪三千二百元的紀錄，高出北市商辦平均租金達四成，應是台北A級辦公室租金行情的指標。
指標大樓台北一○一的租金既已調漲，內外資跟著加碼台北商用不動產，因為他們看好租金還有上調空間，預估漲幅「還有五％到一○％」，雲惟鴻說。
租金能漲，這就難怪私募基金熱錢會進駐亞洲，鎖定商用不動產投資，讓商辦繼豪宅之後，成為台北不動產市場的吸金機。
國際私募基金、壽險資金分頭並進台北商用不動產，冷了四、五年的商辦價格反彈走高，大面積商業用地成交價屢創新高，這一波好景是否熱過頭？能持續到幾時？
文●劉哲綸
四月十三日，力麒建設以每坪二百九十一萬元天價，標下北市牯嶺街、廈門街口近千坪土地，高出底價六成八，刷新台北市區域住商用地交易天價紀錄。
六天後，皇翔建設以每坪三百八十八萬元新天價，標下台北市承德路與市民大道交叉口，原台汽客運北站的一千三百七十五坪商業區土地，以價格接近底價兩倍，不但創下大同區地價成交紀錄，並且再創北市地價交易新紀錄。
短短不到一週，北市地價頻創歷史新高，很多人質疑，建商高價購地，將來怎麼賺得回來？北市不動產交易可能已經熱過頭，追高小心套牢！
但是，看在外資眼裡，答案卻是恰恰相反。
「如果房地產像股市，我給台北不動產市場現在的評等，是加碼買進（overweight）」講這話的，是第一太平洋戴維斯（Savills）國際不動產顧問亞太區執行長麥家洛（Robert McKellar）。
看好台北商辦，外資不僅嘴巴上說，還用行動表態。四月二十五日，里昂證券宣布投資七十億元，打造內湖A級辦公大樓「亞太經貿廣場」，一舉創下外資在台不動產投資金額紀錄。
相對便宜：低利兼報酬穩定 亞洲只剩日本和台灣
麥家洛所代表的第一太平洋戴維斯，是目前全球不動產顧問公司中的股王。在倫敦證交所掛牌的第一太平洋股票，每股要價六百七十三英鎊（約合新台幣四萬四千七百元）。十三年前，這家外商不動產曾因看壞台灣不動產而撤離，如今，在台北房市從谷底反彈三年後，於四月十八日重新設立台灣分公司，再戰台灣不動產市場。
此時重返台灣市場，因為麥家洛看到了一股龐大國際私募基金，正往亞洲移動。據他估計，市場上有五十億至七十五億美元（約合新台幣一千六百至二千五百億元）資金正在搜獵亞洲不動產，台灣正是被國際資金認為最便宜的地區之一。
「我們是被國際客戶逼著到台灣來的，」坐在君悅飯店二十二樓，麥家洛指著窗外大樓說，這些國際私募基金的資金成本相當便宜，利率只有不到二％，而台北商用不動產在亞洲市場，相較於中國、越南等地，資訊透明度高，投資收益率並達五％，此刻投資，還有穩定的利差，因此讓台北被國際私募基金熱錢相中。
麥家洛解釋，國際私募基金熱錢靈敏的嗅覺，早已從不動產漲高的東南亞地區，轉戰到市場透明、價值又被低估的台灣。這些國際熱錢最重要的觀察指標，就是商用不動產的租金報酬率。
全球第一大國際不動產顧問公司世邦魏理仕（CBRE，CB Richard Ellis）去年底的調查報告顯示，以每年每平方英尺的辦公室租金來算，全世界最貴的三個城市，分別是倫敦、東京和香港。台北辦公室租金排名，遠遠落後南韓首爾（十六名）、新加坡（三十七名）及上海（四十二名），排到第五十二名。「有落後補漲的期待，遠景仍然看好。」世邦魏理仕台灣區總經理雲惟鴻如此說。
放眼亞洲，目前具有低利誘因、並兼具穩定報酬的，也只剩下日本和台灣兩個市場。根據世邦魏理仕的投資調查，日本商用不動產投資收益率，目前約在三％到三•五％，相較之下，有四％到五％報酬水準的台北，自然受到私募基金青睞。
不僅國際私募基金熱錢看上台灣，擁有大筆現金的壽險業者，也在催化台灣商用不動產的反彈行情。
手握六千億元現金的ING安泰人壽，去年開始加碼台灣不動產標的，未來還有兩百億銀彈準備進場。一位ING安泰人壽高層指出，亞洲市場正在崛起，已成為歐美資金不得不布局的區域，加上台灣不動產相對便宜，即使ING安泰以三十億元在四月中買下桃園敏盛醫院，這個價碼比去年評估時增加了一五％，但租金報酬率仍在六％以上，是筆相當划算的交易。
「國際資本，加上壽險業資本，大幅度投入商辦市場，讓台北的辦公大樓市場走出四、五年的冷卻期，商辦售價正在反彈走高。」雲惟鴻分析，建商競標台北市區稀有的大面積精華地，引爆豪宅搶建風潮，連帶使得商辦市場被豪宅競標風帶動，隨著土地成本被墊高，商用不動產售價也跟著水漲船高。
今年第一季，信義房屋買下位於信義計畫區的國巨金融大樓，成交價創下每坪新台幣八十萬元的商用不動產新天價。不過，相較於海峽對岸的北京，因為奧運商機，讓北京的商用不動產需求暢旺，但Ａ級辦公大樓售價也不過一坪新台幣四十五萬元。因此，眼見台北辦公大樓交易價格彈升，敢於看好的人卻不多。
供給緩慢：新建物釋出有限 還有三年反彈行情
從市場供需的基本面分析，世邦魏理仕調查，目前台北A級辦公大樓市場，在需求持續活絡下，辦公商圈平均空置率維持在一○％以下。這顯示，短期內，區位好、品質佳的A級辦公大樓，仍是供不應求。
雲惟鴻分析，二○○八年到二○一○年，包含信義計畫區內的新建大樓，會有至少十三萬坪辦公大樓供給釋出，屆時，反彈行情可能會告一段落。但以過去七年，A級辦公大樓平均一年兩萬坪的消化速度看，扣除企業拿回一半面積自用，剩下六萬多坪的商辦，只需兩年多就能消化完畢，屆時千坪以上的大面積辦公大樓，又將是物以稀為貴。
租金看漲：一○一帶頭 上調空間還有五到一○％
從國際資金角度看，台北市土地面積有限，商辦供給增加緩慢，這才是推升租金能夠走高的最重要因素。「就短期投資角度，商用不動產售價還有一○％成長空間。」第一太平洋戴維斯台灣區總經理朱幸兒預估，在台北商辦新供給大量出現前，市場還有熱鬧可期。
前台北市Ａ級辦公大樓的平均租金，約在每月每坪二千三百元左右，但位在一級戰區信義區的台北一○一大樓，近半年來租金卻屢破新高，目前已創下每個月每坪三千二百元的紀錄，高出北市商辦平均租金達四成，應是台北A級辦公室租金行情的指標。
指標大樓台北一○一的租金既已調漲，內外資跟著加碼台北商用不動產，因為他們看好租金還有上調空間，預估漲幅「還有五％到一○％」，雲惟鴻說。
租金能漲，這就難怪私募基金熱錢會進駐亞洲，鎖定商用不動產投資，讓商辦繼豪宅之後，成為台北不動產市場的吸金機。
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point
  於 2007-07-07 10:26:26 說房地產似乎有起色 |
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jun
 於 2007-07-07 11:44:06 說小老百姓怎麼辦???? |
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西谷山林臥
 於 2007-07-08 02:12:30 說(1) 人民實質所得才是房價的真實支撐 現在的房價對雙薪家庭而言都望之興嘆 (2) 對於REITS基金經理人而言任何房價都有可能是"合理"的(3)基金怎麼來就可以怎麼去(4)市場裡煙霧彈充斥 沒人抬轎 金錢遊戲就玩不起來 |
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叮咚= Dare to dream, able to win! =
 於 2007-07-08 11:53:40 說我倒覺得房地屋快泡沫化了。滿坑滿谷的空房子和建案，但台灣的人卻越來越少。商辦看地點、住宅看機能，但購屋力的基礎：經濟表現和實質收入，卻看不到什麼起色。然而，房價卻已高不可攀。 |
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~Y安~
於 2007-07-08 14:08:26 說 真是有錢的越有錢 沒錢的越沒錢"^^" |
